O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO (OIC) IMOBILIÁRIO?

O QUE É UM FUNDO DE INVESTIMENTO (OIC) IMOBILIÁRIO?

Fundos de Investimento são organismos (patrimónios autónomos) que agregam as poupanças de investidores (designados Participantes), de forma a investir/ aplicar as mesmas em ativos, seguindo os princípios da diversificação de riscos e do exclusivo interesse dos Participantes, para proporcionar, tendencialmente, maiores ganhos ao investidor do que ele obteria se tivesse investido apenas individualmente.

Os Fundos de Investimento permitem igualmente o acesso a pequenos investidores a mercados, que à partida lhe estariam vedados caso pretendessem investir de forma individualizada, face ao capital que lhes seria exigido. Simultaneamente, os Fundos de Investimento permitem reduzir os custos de transação, face aos custos que os investidores teriam de suportar individualmente se quisessem proceder à aquisição direta dos ativos em que o Fundo irá investir (decorrente da multiplicidade de operações que o investidor teria de realizar para atingir a mesma diversificação de risco).

Os Fundos de Investimento são um tipo de Organismos de Investimento Coletivo (“OIC”) que não tem personalidade jurídica – sendo apenas uma massa patrimonial – pelo que necessitam de ter uma entidade que faça a gestão e aplicação dos referidos ativos.

As entidades que gerem os Fundos são denominadas Sociedades Gestoras de Organismos de Investimento Coletivo (“SGOIC”) e têm por objeto a administração dos referidos Fundos no interesse exclusivo dos Participantes e de acordo com as regras presentes no regulamento de gestão.

Dentro da categoria genérica de Organismos de Investimento Coletivo existem subcategorias de Organismos como é o caso dos Organismos de Investimento Imobiliário (“OII”) onde se incluem especificamente os Fundos de Investimento Imobiliário.

Os Fundos de Investimento Imobiliário são um tipo de OII que aplicam os valores aportados pelos Participantes, fundamentalmente em bens imóveis e em ativos imobiliários, de acordo com o respetivo regulamento de gestão e de acordo com as regras previstas na lei e regulamentação das entidades de supervisão.

Existem diferentes tipos de Fundos de Investimento Imobiliário (como se poderá ver no título seguinte), os quais têm regras diferentes de subscrição, rendibilidade e possibilidade de resgate, no entanto, os Fundos de Investimento Imobiliário mais comuns têm a natureza de Fundos Fechados.

Genericamente os Fundos de Investimento Imobiliário procedem à aquisição/investimento em ativos imobiliários durante um determinado período de tempo, potenciando o valor desses mesmos ativos tendo em vista a sua rentabilização e geralmente a sua subsequente alienação.

Ao longo da vida do Fundo a SGOIC pode proceder a distribuições aos Participantes dos rendimentos que vão sendo obtidos pelo Fundo, ou capitalizar esses mesmos rendimentos investindo em novos ativos que potenciem a valorização do respetivo ativo.

De forma prévia ao terminus do período de duração dos Fundos de Investimento Imobiliário procede-se à alienação dos ativos em que o Fundo investiu para criar liquidez de forma a reembolsar os seus investidores / Participantes (expectavelmente do valor investido acrescido da respetiva rentabilidade). Os proveitos resultantes da alienação dos ativos serão distribuídos pelos Participantes na proporção das Unidades de Participação (“UP”) por si detidas no Fundo.

De forma muito simplificada, para investir num Fundo de investimento imobiliário, os Participantes adquirem ou subscrevem UPs – que é um tipo de Valor Mobiliário - de um determinado Fundo junto de uma Entidade Comercializadora, e enquanto forem detentores das mesmas terão direito ao proporcional dos rendimentos que sejam distribuídos pelo Fundo, bem como do valor final da liquidação do Fundo (de forma proporcional ao número de UPs que detenham).

Os Participantes não têm poderes para intervir nas decisões de investimento, mas têm legalmente alguns poderes no que se refere a determinadas decisões de gestão que afetam as regras do Fundo (como aumento de comissões de gestão, alteração do regulamento de gestão ou prorrogação e liquidação antecipada do Fundo).

Nesses casos, e noutros, a Sociedade Gestora está obrigada a obter a aprovação da maioria dos Participantes, tendo para o efeito de convocar uma assembleia de Participantes, onde estes últimos poderão deliberar sobre os temas indicados na ordem de trabalhos.

Os Participantes podem resgatar as suas Unidades de Participação de acordo com as regras do Fundo. De forma simplificada, os Fundos Fechados apenas permitem que os Participantes resgatem as Unidades de Participação no final da duração do Fundo – ou em determinados momentos da vida do Fundo – e os Fundos Abertos permitem que os Participantes resgatem as Unidades de Participação a todo o momento.

Por fim, é de referir ainda que as Unidades de Participação do Fundo estão depositadas numa conta junto de uma instituição financeira a que se chama de Depositário. Esta entidade – normalmente um banco – faz a gestão da subscrição e resgate das Unidades de Participação do Fundo, tendo ainda também outras funções.

Frequentemente, neste tipo de Fundos o Depositário acumula também a função de Entidade Comercializadora (podendo existir mais que uma entidade comercializadora), tendo por isso a seu cargo a tarefa de comercializar as UPs do Fundo junto de investidores.

QUE TIPOS DE FUNDOS DE INVESTIMENTO (OIC) IMOBILIÁRIO EXISTEM?

QUE TIPOS DE FUNDOS DE INVESTIMENTO (OIC) IMOBILIÁRIO EXISTEM?

Quanto à Variabilidade do Capital

Fundos Abertos - Constituídos por UP’s em número variável, ou seja, o número de Unidades de Participação varia de acordo com a procura do mercado. Uma subscrição resulta num aumento das UP’s e um resgate traduz-se numa eliminação das UP’s correspondentes.

Fundos Fechados - Constituídos por UP’s em número fixo, estabelecido no momento da emissão podendo, eventualmente, ser aumentado, em condições pré-definidas no regulamento de gestão. O investimento ou desinvestimento num Fundo Fechado faz-se através da compra ou venda de UP’s.

Quanto à forma de Subscrição

Subscrição Pública: Quando é feita ao abrigo do regime da Oferta Pública

Subscrição Particular: Quando não se enquadra no regime da oferta pública ou quando, mesmo que se enquadre, seja solicitada à CMVM a adopção do regime da subscrição particular desde que estejam preenchidos os seguintes pressupostos cumulativos:

• OIA ter um número de Participantes inferior a 30;

• As suas Unidades de Participação não se encontrarem admitidas à negociação em mercado regulamentado ou em sistema de negociação multilateral; e

• Ter sido obtido o acordo favorável de todos os Participantes.

Quanto à Forma de Remuneração

Fundos de Rendimento - Distribuem os rendimentos gerados aos Participantes, de forma periódica.

Fundos Capitalização - Reinvestem automaticamente os rendimentos gerados pelas respetivas carteiras, não distribuindo rendimentos.

ANTES DE INVESTIR EM FUNDOS DE INVESTIMENTO (OIC) IMOBILIÁRIO

ANTES DE INVESTIR EM FUNDOS DE INVESTIMENTO (OIC) IMOBILIÁRIO

A decisão de investir em Fundos de Investimento Imobiliário deve ser devidamente ponderada, pois estamos perante um investimento em valores mobiliários que acarreta o risco de variabilidade do capital e, portanto, não existe a garantia do capital investido.

Nesse sentido, previamente ao investimento dever-se-á analisar a informação fundamental destinada ao investidor sobre o Fundo – Prospeto (caso exista) e IFI.

Em particular deve-se ter em consideração os ativos em que o Fundo vai investir, o seu grau de liquidez, risco, adequação ao perfil de risco do investidor e rendibilidade.

LIQUIDEZ - Grau de facilidade com que as Unidades de Participação do Fundo de Investimento, se transformam em meios monetários líquidos à disposição do investidor. A liquidez do Fundo poderá ser aferida através do prazo de pré-aviso de reembolso fixado no regulamento de gestão.

Nos Fundos Fechados a liquidez do investimento obter-se-á mais tarde do que nos abertos, dado que nos Fundos Fechados só se obtém liquidez com a distribuição de rendimentos aos Participantes, ou no final da vida do Fundo, com a sua liquidação.

No entanto, os Participantes podem resgatar as suas UP’s caso ocorram determinados eventos na vida do Fundo (prorrogação da duração, fusão, ou aumento das comissões de gestão, a título de exemplo) e podem ainda alienar as suas UP’s a terceiros, no mercado secundário.

Os Participantes também podem deliberar, em determinados casos, a entrada em liquidação do Fundo.

RISCO - Está relacionado com a volatilidade da rendibilidade decorrente de uma determinada aplicação financeira em Fundos de Investimento. Por isso, há que ter em conta, designadamente:

1º - A natureza dos ativos financeiros que compõem a carteira.

2º - O espaço de atuação do Fundo, ou seja, os mercados onde são transacionados esses ativos.

No caso concreto dos Fundos de Investimento Imobiliário, o rendimento do Fundo está sujeito às condições do mercado imobiliário, ou seja, esta dependente de variação dos preços de rendas, dos ativos imobiliários, bem como da apetência do mercado para absorção dos referidos ativos imobiliários.

RENDIBILIDADE - Os Fundos de Investimento, ao contrário de outras aplicações financeiras não garantem taxas de rendimento. Desta forma, as rendibilidades divulgadas devem ser encaradas como meramente indicativas, espelhando apenas o comportamento ocorrido no passado. Mas existem elementos que se devem ter em conta e que constam do regulamento de gestão, que deverá sempre ser lido antes de se subscrever Unidades de Participação de um Fundo.

É necessário também levar em linha de conta as Comissões, montantes que são debitados no processo de comercialização e de gestão do Fundo e que remuneram as atividades das entidades gestoras, depositárias e comercializadoras. Estas dividem-se, normalmente em:

Comissão de Subscrição - Esta comissão pode existir ou não, sendo suportada diretamente pelo participante. Em caso afirmativo, é cobrada no ato de subscrição de novas Unidades de Participação e calculada com base numa percentagem pré-fixada.

Comissão de Resgate - Tal como a anterior não tem vínculo de obrigatoriedade; quando existe é debitada ao participante sobre o valor patrimonial líquido das Unidades de Participação na data-valor do respetivo reembolso (ou resgate), calculada com base numa percentagem pré-fixada.

Comissão de Gestão - A pagar periodicamente pelo Fundo à entidade gestora, destinada a cobrir as suas despesas e a remunerar os seus serviços de gestão. Pode ser composta por uma componente fixa (calculada com base numa percentagem pré-fixada, sobre o valor patrimonial líquido do Fundo) e uma componente variável (resultante da valorização do património do OIC).

Comissão de Depósito - A pagar periodicamente pelo Fundo. Destina-se a remunerar os serviços do depositário; é calculada com base numa percentagem pré-fixada, sobre o valor patrimonial líquido do património do Fundo.

Para além das comissões de gestão e de depósito constituem ainda encargos habituais dos Fundos, os seguintes custos diretamente conexos com o património dos Fundos de Investimento Imobiliário: (a) Honorários de peritos avaliadores; (b) Honorários de revisores oficiais de contas; (c) Custas judiciais; (d) Impostos e taxas respeitantes aos ativos; (e) Custos de mediação imobiliária; (f) Custos de transação; (g) Despesas de conservação e exploração; (h) Seguros obrigatórios; (i) Comissões bancárias; (f) Taxas de supervisão; (g) Custos de expediente (convocatórias, publicações, etc.).

COMO INVESTIR EM FUNDOS DE INVESTIMENTO (OIC) IMOBILIÁRIO

COMO INVESTIR EM FUNDOS DE INVESTIMENTO (OIC) IMOBILIÁRIO

(Subscrição e resgate)

O investimento em Fundos de Investimento Imobiliário é efetuado através da subscrição ou aquisição de Unidades de Participação que se traduz no preenchimento do "Boletim de Subscrição" dirigido à entidade gestora, o qual está disponível nos balcões das entidades colocadoras (Bancos ou outros locais legalmente previstos e devidamente autorizados).

Previamente ao preenchimento do referido boletim, a Sociedade Gestora ou a entidade colocadora é obrigada a disponibilizar ao participante um conjunto de elementos informativos sobre o Fundo, como é o caso do prospeto, do IFI ou em alguns casos, apenas o regulamento de gestão. A Lei estabelece os diferentes tipos de informação a disponibilizar de acordo com o tipo de Fundo e de investidor.

Podem existir diferentes categorias de Unidades de Participação em função de direitos ou caraterísticas especiais respeitantes às mesmas, desde que previstas nos documentos constitutivos e assegurada a consistência com o perfil de risco e a política de investimento do organismo de investimento coletivo.

Todas as Unidades são idênticas dentro da sua categoria, e dão ao Participante o direito a quinhoar no resultado da liquidação ou dos rendimentos do Fundo na proporção do número de UP’s que detenha.

O valor de cada UP é o resultado da divisão do património líquido pelo número de Unidades de Participação em circulação.

O resgate da UP é efetuado através da comunicação à entidade gestora da intenção de resgate das UP’s.

Como já foi referido, o resgate das UP’s nos Fundos fechados apenas poderá ser feito caso estejam verificados determinados eventos da vida do Fundo, caso assim se verifique, o crédito é efetuado na conta corrente do subscritor ou, caso não seja cliente do Banco colocador, em conta em que este identifique para o efeito.

Caso não seja solicitado o resgate total das Unidades, o participante será informado sobre o número de Unidades de que ainda dispõe.

Quer as operações de resgate quer as de subscrição são efetuadas tendo como base o valor das Unidades de Participação calculado pela entidade gestora de acordo com a lei.

PORQUÊ INVESTIR EM FUNDOS DE INVESTIMENTO (OIC) IMOBILIÁRIO?

PORQUÊ INVESTIR EM FUNDOS DE INVESTIMENTO (OIC) IMOBILIÁRIO?

A configuração específica dos Fundos de Investimento confere aos investidores deste tipo de produto financeiro diversas vantagens, como:

a) Gestão profissional que proporciona uma segurança no investimento superior à que, em princípio, obteria se optasse pelo investimento direto;

b) O risco do investimento é limitado pela existência de regras prudenciais por imposição legal e regulamentar que condicionam as políticas de investimento praticadas e que levam a uma diversificação da carteira de investimentos;

c) O volume de ativos sob gestão, o poder de negociação e a capacidade de intervenção nos mercados, permite o acesso do pequeno e médio aforrador a investimentos que, de outra forma, seriam inacessíveis. Por outro lado, permite-lhe usufruir de uma redução dos custos de transação, relativamente àqueles que um investidor teria de suportar por uma operação em nome individual.

d) A obrigatoriedade de prestação periódica de informação por parte das entidades gestoras, depositárias, comercializadoras, garante um elevado nível de transparência.

QUAIS AS REGRAS DE CONDUTA DAS SOCIEDADES GESTORAS DE ORGANISMOS DE INVESTIMENTO COLETIVO?

QUAIS AS REGRAS DE CONDUTA DAS SOCIEDADES GESTORAS DE ORGANISMOS DE INVESTIMENTO COLETIVO?

As Sociedades Gestoras de Organismos de Investimento Coletivo, Associadas da APFIPP, regem-se pelo Código Deontológico da Associação, aprovado por unanimidade em Assembleia Geral realizada a 16 de novembro de 2000 e registado na CMVM em 5 de agosto de 2004.

POR QUEM SÃO SUPERVISIONADOS?

POR QUEM SÃO SUPERVISIONADOS?

Os Fundos de investimento (OIC) Imobiliários e as SGOIC são supervisionados pela CMVM.